Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos: O Que Aconteceu em 2025 e O Que Esperar Para 2026?

Os fundos imobiliários de galpões logísticos surpreenderam o mercado em 2025, apresentando uma rentabilidade impressionante de 29,55%, a maior entre as categorias que compõem a bolsa brasileira. Enquanto muitos aguardavam tempos difíceis devido à escalada das taxas de juros, o setor mostrou força e resiliência.

O Impacto da Pandemia e a Nova Era do E-commerce

A pandemia, que começou em 2019, provocou uma transformação significativa nos hábitos de consumo. O aumento do isolamento social acelerou a popularização das compras online e destacou a necessidade de uma infraestrutura logística eficiente. Em 2025, cerca de 84% das novas locações de galpões logísticos vieram diretamente do comércio eletrônico, com empresas como Mercado Livre, Amazon e Shopee em uma intensa competição por melhores serviços.

Essa demanda crescente pelos galpões logísticos foi catalisada pela busca de grandes varejistas por locais estratégicos, fundamentais para a redução do tempo de entrega. A consequência foi um aumento substancial nos aluguéis, que saltaram de R$ 20 para mais de R$ 30 por metro quadrado, refletindo tanto a inflação quanto a escassez do produto.

Outros Setores de Tijolo Também Se Destacam

Enquanto os FIIs de galpões logísticos brilharam, outros segmentos de tijolos, como shopping centers e lajes corporativas, também mostraram resultados expressivos, atingindo gerações de rentabilidade superiores a 25%. Esses ativos se beneficiaram, em muitos casos, de uma mudança nas expectativas econômicas, prevista por especialistas em um possível ciclo de queda de juros.

Essas classes de FIIs têm atraído investidores que desejam diversificar suas carteiras em um cenário econômico instável. A reavaliação de ativos e a migração para investimentos mais tangíveis fazem parte dessa movimentação.

O Que Esperar dos FIIs de Galpões Logísticos em 2026

Ao olhar para 2026, os FIIs de galpões logísticos ainda estão sendo negociados com desconto, cerca de 12,6% abaixo do seu valor patrimonial. Apesar da boa performance, os investidores ainda encontram oportunidades, já que o volume de novas entregas deverá ser reduzido, o que pode sustentar a curva ascendente de preços.

Adicionalmente, a isenção de imposto de renda para quem ganha até R$ 5 mil pode impulsionar ainda mais a demanda, melhorando o poder de compra da população e, consequentemente, o consumo.

Riscos e Desafios à Vista

Apesar das perspectivas positivas, 2026 não deve ser um ano tranquilo. A incerteza política, especialmente com as eleições presidenciais, poderá gerar volatilidade no mercado. Além disso, uma eventual queda das taxas de juros precisa ser analisada cautelosamente, pois fatores como recessão econômica podem impactar esse movimento.

A permanência das taxas de títulos públicos indexados à inflação também promete ser um fator de pressão, refletindo as expectativas do mercado sobre a sustentabilidade da redução das taxas por um longo período.

Portanto, investidores devem estar vigilantes, observando de perto tanto os impulsos quanto os riscos no mercado imobiliário.

Mercado Imobiliário: Estabilidade em Tempos de Incerteza

Os fundos imobiliários, especialmente os de galpões logísticos, apresentam um horizonte promissor em um cenário de demanda crescente e assistência estratégica do e-commerce. Contudo, as nuances do mercado exigem um acompanhamento cuidadoso e uma gestão bem-informada.

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