Alavancagem em Foco: TRX Real Estate Vende Imóveis e Garante Dividendos Extraordinários

Com juros elevados, a atenção dos investidores em relação ao endividamento tornou-se ainda mais intensa. A gestora TRX Investimentos está no centro desse movimento estratégico. Recentemente, os fundos imobiliários TRX Real Estate (TRXF11) e TRX Real Estate II (TRXB11) anunciaram a assinatura de um memorando de entendimentos (MOU) para a venda de dois imóveis comerciais, com foco na redução da alavancagem.

Venda de Imóveis: O Que Aconteceu?

Os ativos em questão estão localizados em Goiânia (GO) e atualmente são alugados ao GPA (PCAR3). As lojas estão sob contrato de locação atípica, com vencimento previsto para julho de 2035. Embora o comprador ainda não tenha sido anunciado, o valor total da transação gira em torno de R$ 74 milhões. A estrutura de pagamento será feita em três etapas:

• R$ 37 milhões à vista, após condições precedentes;
• R$ 14,8 milhões em duas parcelas semestrais de R$ 7,4 milhões, corrigidas pelo IPCA;
• R$ 22 milhões em até 18 meses após o sinal, também ajustados pela inflação.

Após o primeiro repasse financeiro, o comprador assumirá a responsabilidade pelos aluguéis dos dois imóveis.

Redução da Alavancagem: Por Que Isso Importa?

A negociação visa essencialmente a redução da alavancagem do TRXB11, com um impacto estimado de R$ 36,2 milhões em dívidas associadas à aquisição dos imóveis. Isso é crucial para a saúde financeira do fundo, pois diminui a exposição ao risco e potencializa a estabilidade a longo prazo.

A TRX Investimentos considera essa transação um passo significativo na sua estratégia de reciclagem de portfólio. A operação permitirá a realização de ganhos de capital, distribuindo resultados extraordinários e reduzindo o endividamento.

Expectativas de Dividendos para Cotistas

Caso a venda ocorra conforme o planejado, o TRXB11 prevê um lucro líquido de aproximadamente R$ 24,5 milhões, resultando em R$ 6,03 por cota. Este número representa uma taxa interna de retorno (TIR) estimada de 11,57% ao ano. Para os cotistas do TRXF11, a expectativa de impacto positivo é de R$ 0,39 por cota.

Adicionalmente, o preço de venda está 9,57% acima do último laudo de avaliação dos ativos, correspondendo a uma taxa de capitalização (cap rate) de 6,61%. Essa margem significativa transmite confiança aos investidores sobre a valorização do portfólio.

Conclusão: O Que Esperar?

A administração da TRX Investimentos almeja assinar os documentos definitivos da venda em até 90 dias. Durante esse período, o potencial comprador irá realizar a análise dos imóveis sob um acordo de exclusividade.

Com a selagem desse negócio, não apenas a alavancagem será reduzida, mas também serão gerados dividendos extraordinários, reforçando a estratégia do TRX para navegar em um cenário econômico desafiador.

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